전세계약 주의사항 필수 체크리스트 7가지 (+특약사항)

최근 전세사기가 급증하고 있습니다. 본 포스팅을 통해 전세계약 시 꼭 체크해야 될 체크리스트와 계약서 작성 시 주의사항에 대해 안내드리도록 하겠습니다. 보증금 금액이 큰 전세계약은 안전한 계약을 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

 

 

다양한 전세사기 유형 및 예방법

 

1. 반드시 부동산을 직접 확인하기

 

제목만 보시면 당연히 직접 확인해야지 무슨 말이야?라고 생각하시면서 이해가 안 되시는 분들도 있겠지만 본인이 살 집을 보지도 않고 계약금을 먼저 지불하거나 계약을 체결하는 경우는 실무에서 흔히 있습니다. 전셋집이 적기도 하고, 급한 사정이 있는 경우 미리 계약금 지불을 유도하는 중개인 또는 임대인 사례가 많기 때문에 아무리 급한 사정이 있더라도 꼭 부동산을 직접 보시기를 권유드립니다.

 

또한 요즘은 직방, 다방과 같은 앱 또는 전문 사이트 등을 통해 수준 높은 집 안 내부 사진을 미리 볼 수 있기 때문에 사진만 보고도 계약금을 미리 지불하는 경우도 종종 있는데 실제 계약을 체결한 집을 방문했을 때 하자가 있다거나, 내가 생각한 집과 구조가 다르다거나 등 계약을 취소할만한 사유가 종종 발생되니 꼭 직접 확인하시고 계약금을 지불하셔야 됩니다.

 

 

 

2. 등기부등본 확인하기

 

우리가 부동산 임대계약을 체결할 때 일반적인 거치게 되는 과정은 (부동산 방문 → 공인중개사사무실 또는 집주인과 입주기간 등 계약사항 논의 → 가계약금 또는 계약금 지불) 위와 같은 프로세스를 따르게 됩니다. 하지만 아무리 집이 마음에 들더라도 등기부등본은 반드시 확인하셔야 됩니다.

 

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 볼 수 있습니다. 등기부등본을 볼 줄 모른다, 너무 어렵다 하시는 분들은 주변 지인들께 여쭤보거나, 근처 공인중개사사무실에 문의하거나 등 어떠한 방법으로라도 꼭 보셔야 됩니다. 이 같은 방법이 불편하신 분들은 포스팅에 댓글로 남겨주세요. 나보다 해당 부동산에 우선적으로 권리를 주장할 사람이 있는지, 있다면 내 보증금은 뒤늦게 권리를 주장해도 안전한지 꼭 체크하셔야 됩니다. 

 

 

3. 계약금, 중도금, 잔금은 등기부등본상 소유주에게 입금하기

 

계약을 체결할 때 계약금 또는 가계약금 그리고 계약 시 합의한 중도금 또는 잔금은 반드시 등기부등본상 소유주의 명의로 되어있는 계좌에 입금을 하셔야 됩니다. 물론 다른 계좌에 입금해도 계약이 성립되는 상황들이 있으나, 이 경우 확인해야 될 사항이 다소 복잡하니 계약과 관련된 모든 돈은 등기부등본상 소유주에게 입금한다는 것을 꼭 명심하시길 바랍니다.

 

이 사항은 실제 실무에서도 자주 발생하는 임차인 피해사례로서 공인중개사 또는 가족, 배우자, 친척 계좌에 입금했다가 추후 보증금을 돌려받지 못하거나 계약 자체가 불성립될 수 있는 대표적인 사례입니다. 실제 임대인과 관련되어 있는 자라 하더라도 임대인과의 관계에 변동이 생길 경우 본인의 권리 주장이 힘들어질 수 있습니다. 반드시 명심하세요.

 

 

 

4. 계약체결 시 소유주 신분 확인하기

 

위에서 설명드린 대로 소유주 계좌로 입금을 할 때 소유주 신분도 명확히 확인하셔야 됩니다. 소유주의 신분증을 확인한다던지, 만약 공동명의자의 경우 한 사람이 나오더라도 공동명의자 신분증과 위임장, 인감증명서 등을 확인하셔야 되고 소유주의 동의를 구하고 사진을 위임장과 신분증 사진을 찍어둔다던지 등의 방법도 좋습니다. 

 

만약 실제 소유주의 사정으로 인해 계약 당일 대리인이 계약을 하러 오는 경우나, 대리인과 계약을 체결하기를 권유하는 경우에는 아예 일정을 미루는 것 또한 좋은 방법입니다. 실제 전세사기 유형에는 수많은 사례들이 있기 때문에 작은 것 하나라도 변수를 만들지 않으셔야 됩니다.

 

 

5. 전입신고·확정일자 

 

다행히 전입신고, 확정일자에 대한 중요성은 이제 일반적으로 알려져 있어 모두 받아두시지만 아직도 간혹 전입신고와 확정일자에 대한 중요성을 모르시는 분들이 있어 안내드립니다. 전세계약을 체결할 때는 전세권설정 또는 전입신고, 확정일자를 받아 두셔야 됩니다. 

 

또한 특약사항에 해당 사항을 함께 기재해 두는 것이 좋은데요 예를 들어, 대항력이 생기기 전까지의 상황을 대비하기 위해 "임대인은 00년 00월 00일 00시 00분 현재 등기부등본에 명시되어 있는 권리 관계를 잔금일 다음날 00시까지 유지하기로 한다"라는 조항을 명시해 두는 것도 좋은 방법입니다. 특약사항과 관련된 주요 사항은 아래 포스팅 링크를 참조하세요.

2023 최신 부동산 계약 필수 특약사항 정리 모음

 

 

6. 특약사항 기재 또는 녹음하기

 

기본적인 사항 외 임대인과 서로 합의된 내용은 특약사항에 명시하는 것이 좋으나 이와 동시에 녹음을 하는 것 또한 좋은 방법입니다. 예를 들어 계약 체결 당시 도배상태 또는 하자여부에 대한 수리약속은 실제 입주와 동시에 지켜지지 않을 경우 본인 주장의 근거가 없기 때문에 특약사항 명시 또는 녹음을 해둔다면 이러한 상황을 지혜롭게 대비할 수 있습니다.

 

7. 깡통전세 여부 확인하기

 

깡통전세란 매매가 보다 전세가가 더 높은 경우 또는 선순위 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 현재 해당 주택이 거래되는 매매가보다 높은 경우를 말합니다. 예를 들어보겠습니다. 아래 표와 같은 경우 반드시 대출금 상환 조건으로 전세계약을 체결하여야 하며, 전세가 싸다는 이유로 계약을 체결하면 나중에 전세보증금은 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

대출금	전세보증금	시세
2억	3억	5억

또 한 가지 예를 들어보겠습니다.

전세보증금	시세
2억2천만 원	2억1천만 원

이 경우는 선순위 대출금은 없지만 전세가 실제 해당 주택이 거래되는 시세보다 비싼 경우입니다. 이 경우 시세 상승 등의 요인은 개별적으로 판단을 하셔야 되지만 원칙적으로는 이러한 상황에서는 계약을 권유드리지 않습니다.

 

전세계약은 아무리 주의를 강조해도 지나치지 않습니다. 다시 한번 말씀드리지만 오늘 설명드린 주의사항을 꼭 명심하시고 안전한 전세계약 체결하시기를 부탁드립니다.